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不動(dòng)產(chǎn)能否作為租賃物?

作者:李小濤 日期:2015-9-17 11:08:20 人氣:826

不動(dòng)產(chǎn)能否作為售后回租的標(biāo)的物?這是實(shí)務(wù)界普遍關(guān)注的重要問題。對(duì)此,最高法院《融資租賃司法解釋(征求意見稿)》第四條曾規(guī)定:“有下列情形之一的,人民法院應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同無效:……(二)以房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的”,但是在最后頒布施行的正式稿中前述規(guī)定被刪除了,根據(jù)“法無禁止即可為”的一般原則,實(shí)務(wù)界有觀點(diǎn)認(rèn)為,司法解釋并不禁止不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃的標(biāo)的物,該觀點(diǎn)有一定的說服力,但不完全符合司法解釋的本意。

根據(jù)最高法院《融資租賃司法解釋的理解與適用》所披露的立法本意,司法解釋正式稿之所以沒有堅(jiān)持前述《征求意見稿》第四條的規(guī)定,原因有二:一是如果直接否定不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同的效力立法依據(jù)不足;二是如果直接認(rèn)定無效,將會(huì)影響大量的存量合同的履行。據(jù)此理解,相對(duì)于有效合同支付租金、利息及息差的義務(wù)而言,承租人依據(jù)無效合同或許能夠取得免除息差的結(jié)果,如果合同無效成為比較確定的預(yù)期則承租人可能以此為由不履行部分合同義務(wù)。由此,不難看出司法解釋呵護(hù)市場(chǎng)的立意。

那么,司法解釋雖然沒有直接規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的合同效力,是否意味著不動(dòng)產(chǎn)租賃就沒有效力風(fēng)險(xiǎn)呢?對(duì)此,應(yīng)整體解讀司法解釋的全部規(guī)定,尤其是第一條開宗明義所要求的“人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定,結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù),對(duì)是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。”“對(duì)名為融資租賃合同,但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的,人民法院按其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。”在此,司法解釋調(diào)整了規(guī)范合同效力的方式,不再簡(jiǎn)單地以“不是有效就是無效”的標(biāo)準(zhǔn)來考察效力問題,而是以法律關(guān)系的構(gòu)成要件為判斷標(biāo)準(zhǔn),以是否執(zhí)行融資租賃內(nèi)含的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作為糾紛裁判的方法。按此規(guī)定,我們可以這樣理解不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力問題,即,以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的融資租賃雖然不會(huì)直接因?yàn)闃?biāo)的物的原因而被認(rèn)定合同無效,但是卻可能不被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系,因此導(dǎo)致融資租賃公司預(yù)期的合同利益得不到全面保護(hù)。

如何判斷是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系

根據(jù)前述司法解釋第一條的規(guī)定,判斷是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系有四項(xiàng)要素,標(biāo)的物的性質(zhì)則排在第一位,由此不難看出其重要性。那么,實(shí)務(wù)中,租賃物的性質(zhì)應(yīng)達(dá)到什么要求才能構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系呢?根據(jù)最高法院《融資租賃司法解釋的理解與適用》的解讀,融資租賃法律關(guān)系中的租賃物應(yīng)滿足以下條件:

1.使用價(jià)值。融資租賃是融資和融物兩重交易的交易的結(jié)合,承租人通過融資租賃交易需要直接獲得租賃物的使用價(jià)值。因此,如果在交易中的租賃物并不能滿足承租人對(duì)標(biāo)的物使用價(jià)值的需求,或者承租人從事租賃交易其目的并不是為了獲得租賃物的使用價(jià)值,那么該項(xiàng)交易即便名為融資租賃,實(shí)質(zhì)上因其不符合融資租賃的通常目的,因此不認(rèn)定其構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

2.擔(dān)保功能。融資租賃交易另外一個(gè)典型特征是,出租人需要保留租賃物的所有權(quán)以擔(dān)保其對(duì)承租人租金債權(quán)的實(shí)現(xiàn),同時(shí)這也是融資租賃法律關(guān)系中租賃物的重要法律功能。要滿足上述功能,租賃的權(quán)屬必須確定,而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的確定需要建立在權(quán)屬登記的基礎(chǔ)之上,因此,對(duì)缺乏權(quán)屬登記的財(cái)產(chǎn)其無法承擔(dān)出租人保留所有權(quán)以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能。對(duì)于售后回租交易而言,承租人所擁有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)真實(shí)轉(zhuǎn)讓給出租人,所有權(quán)變更登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的要件。

當(dāng)然,除了上面兩個(gè)條件之外,從人民法院所負(fù)擔(dān)的對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保障職能而言,國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策也會(huì)間接影響對(duì)某項(xiàng)交易是否按融資租賃關(guān)系予以保護(hù)的取向,尤其是對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控限制發(fā)展的建設(shè)項(xiàng)目,如果通過融資租賃交易變相提供貸款支持,則人民法院也有可能以前述使用價(jià)值和擔(dān)保功能等要件缺失為由認(rèn)定其不構(gòu)成融資法律關(guān)系。

對(duì)不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的交易如何處理

人民法院審理合同糾紛,堅(jiān)持實(shí)質(zhì)重于形式的原則,不受當(dāng)事人自行約定的合同名稱的限制,對(duì)上述情形,司法解釋明確規(guī)定“對(duì)名為融資租賃合同,但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的,人民法院按其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。”實(shí)務(wù)中,不構(gòu)成融資租賃關(guān)系的交易實(shí)際構(gòu)成何種關(guān)系,同樣需要根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)、當(dāng)事人約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系等要素進(jìn)行衡量。一般而言,其可能構(gòu)成的法律關(guān)系可能是借貸關(guān)系、租賃關(guān)系、租購(gòu)關(guān)系等。如果認(rèn)定實(shí)際構(gòu)成借貸關(guān)系,那么當(dāng)事人之間的糾紛就轉(zhuǎn)化為借貸合同糾紛,有關(guān)合同效力、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系隨之將按借貸合同糾紛的規(guī)則進(jìn)行審理。

對(duì)企業(yè)間的借貸合同,最高法院法復(fù)〔1996〕15號(hào)批復(fù)認(rèn)定無效,因此,如果執(zhí)行該批復(fù),對(duì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)間借貸糾紛的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同最終仍然面臨無效的法律后果,相應(yīng)的為承租人(已經(jīng)轉(zhuǎn)化人債務(wù)人)提供的擔(dān)保也會(huì)被認(rèn)定無效。

當(dāng)然,有關(guān)企業(yè)間借貸合同的效力,根據(jù)最高法院2013年在全國(guó)商事審判工作會(huì)議上傳達(dá)的政策,“不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間,為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要所進(jìn)行的臨時(shí)性資金拆借行為,如提供資金的一方并非以資金融通為常業(yè),不屬于違反國(guó)家金融管制的強(qiáng)制性規(guī)定的情形,不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借款合同無效。”根據(jù)該項(xiàng)政策的字面含義,其適用條件為:(1)借款人借款系為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要;(2)融資租賃公司系以自有資金拆借;(3)融資租賃公司并不以資金拆借為常業(yè)。按照這三個(gè)要件,部分不動(dòng)產(chǎn)融資租賃即便轉(zhuǎn)化為企業(yè)間借貸糾紛,其合同效力仍可能得到維持。假設(shè)合同有效,那么當(dāng)事人的合同中約定的租金和利息條款如果不超過人民法院的保護(hù)范圍,則融資公司仍然可以全額獲得預(yù)期的合同利益。

當(dāng)然,還有觀點(diǎn)認(rèn)為,“借貸發(fā)生在不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間”也是該政策適用的要件之一,如果該觀點(diǎn)成立的話,則金融租賃公司從事的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力又面臨另外一重不確定性。當(dāng)然,全面解讀2013年在全國(guó)商事審判工作會(huì)議報(bào)告的精神,似不宜將前述有關(guān)借貸法律關(guān)系發(fā)生的背景描述理解為相關(guān)政策適用的前提條件。
    區(qū)別對(duì)待不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)
這里所謂的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),系指在以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的融資租賃交易中可能出現(xiàn)的承租人無法支付租金的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),而所謂法律風(fēng)險(xiǎn),則是指因不動(dòng)產(chǎn)融資租賃導(dǎo)致訴訟糾紛而可能出現(xiàn)的最終被認(rèn)定為合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。顯然,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的前提,換言之,即便是存在法律風(fēng)險(xiǎn)的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃如果承租人能夠如約履行按期付租的合同義務(wù),那么潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)發(fā)生,因此,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是實(shí)務(wù)中考慮的主要因素。尤其是在一些企業(yè)集團(tuán)中,融資租賃交易發(fā)生在集團(tuán)內(nèi)的關(guān)聯(lián)公司之間,相對(duì)而言其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小,在業(yè)務(wù)發(fā)展的考量中適當(dāng)降低對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的顧慮當(dāng)然也是可行的。

來源:百靈金融

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